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广州一开发商“双合同”卖房,法院判定装修合同无效
来源:广州日报 2019-01-17 17:09:09

开发商售房时采用“双合同”,主导购房者与装修公司签订装修合同,拆分房屋交易价款,后购房者因开发商逾期办证起诉开发商,要求其支付违约金。广州中院房地产庭日前审结11宗系列商品房预售合同逾期办证案,判令虚假装修合同无效,房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和,以此为基数计算违约金。

开发商逾期办证,购房者起诉追讨违约金

案件中,开发商与购房者签订了《商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款,装修交付。同时,购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款。双方签订合同后,购房者支付了房价款和装修款。

但因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,与事实不符,便提起上诉。

法院:虚假装修合同无效

二审法院认为,购房者在向开发商购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是与开发商签订的《商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称,签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,对此事实开发商虽未确认,但也未明确否认。

在购房者与开发商签订的买卖合同中,已经约定案涉房屋装修交付,购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,目的是规避限价政策。

依照相关法律,以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。

法官说法:“双合同”对购房者不公平

本案主审法官表示,近年来有楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。

签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。同时也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益。

本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。

提醒:“双合同”房出售税费增加

举例,某市民首次购买一套100平方米的预售楼房,市场价5万元/平方米,不考虑税费等,实际成交价为500万元,但网签合同中的交易价格定为400万元,其余100万元购房款约定为装修款。法官提醒购房者留意以下风险。

风险一:贷款偿付压力增大

“双合同”导致购房者大幅度提高购房首付比例,且在前期负担很大月供压力。

风险二:违约退赔金额少

“双合同”模式会尽量压低购房合同价款、提高装修合同价款,一旦出现如本案情况类似违约情形,按购房合同价款总价为基数计算违约金较低,开发商可以此降低其违约成本。

风险三:委托装修维权难

在开发商交付房屋时,购房者若因其他原因要求退房,由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同,对于装修费用产生争议,能否全额退还存在很大风险。

风险四:委托收楼风险大

在常见的“双合同”模式中,常常约定开发商跳过购房者向装修公司交楼,购房者查看、检查房屋工程质量的权利无法保障,部分瑕疵房产易蒙混过关。

风险五:再次出售成本高

应纳房产个人所得税的税基为出售房屋过户价格的1%或者卖房利润的20%。因此,“双合同”模式的购房者在出售房屋时,会面临更高额的税费。某市民若转手再次出售,售价为600万元,按卖房利润计算,双合同个人所得税为(600-400)×20=40万元。

来源:广州日报 编辑:李燕

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